空き家を売りたい時の売却方法はなにがある？税金対策も解説

相続や住み替えで生じたものの、今後の活用予定がない空き家をどのように売却すればよいのかでお困りではありませんか。
誰も住まない家は放置し続けると倒壊の危険や維持費の負担が増加するため早急な対策が必要ですが、そのまま売るべきか解体して更地にするべきか判断に迷う方は多いものです。
本記事では、空き家を「現状売却」あるいは「更地売却」する際のメリットや注意点をはじめ、売却にかかる諸費用や税金を抑えるための具体的な方法について解説します。
ご自身の状況に合った後悔のない売却方法を見つけ、安心できる取引を目指したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を現状のまま売却するメリットと注意点

空き家の売却方法には、主に現状のまま売る方法と、更地にして売る方法があります。
まずは、空き家を解体せずにそのまま売却するメリットと、注意点について解説していきます。

古家付き土地の市場ニーズ

古家付き土地とは、古い建物を残しながら、土地の価値を中心に買主へ提案する売却方法で、解体せず市場に出せる点が大きな特徴です。
木造住宅は築年数の経過とともに建物の評価が下がりやすい一方、近年は中古住宅を改修して自分好みに暮らしたい方も増えています。
そのため、不動産投資家や買取再販業者、新築用地を探す方など、検討する買主層は幅広いといえるでしょう。
また、雨漏りやシロアリ被害が少なく、基礎や柱など主要部分の状態が良ければ、建物を活用できる点が魅力になります。
ただし、築年数だけで判断せず、建物の状態や周辺の土地需要を確認したうえで販売方法を決めることが大切です。

売主側のメリットと注意点

現状のまま売却するメリットは、解体工事を先におこなわず、まとまった初期費用を用意せずに売却活動を比較的すぐに始められる点です。
木造住宅の解体費用は建物の規模や立地条件などによって異なるため、事前に見積もりを確認する必要があります。
さらに、住宅用地の特例が適用される土地では、200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1に軽減されます。
一方、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けると、特例の対象外となるため適切な管理が欠かせません。
また、雨漏りなど把握している不具合は契約前に正確に伝え、契約不適合責任をめぐるトラブルを未然に防ぐ必要があります。

売却成功に向けた実務対策

現状売却を円滑に進めるには、建物の状態を客観的にしっかり把握し、買主が安心して判断しやすい情報をそろえることが重要です。
まず、既存住宅状況調査技術者による既存住宅状況調査を実施すれば、劣化や不具合の有無を確認でき、古い建物への不安を和らげやすくなります。
また、過去の雨漏りやシロアリ駆除、設備故障などの履歴は、物件状況等報告書や付帯設備表へ整理して共有しましょう。
なお、契約不適合責任を免責とする特約を設ける場合でも、売主が把握している不具合の告知は必要です。
さらに、残置物の撤去や草刈り、換気、水回りの清掃を済ませておくと、内見時に建物の状態を確認してもらいやすくなります。

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建物を解体して更地で売却する利点と注意点

前章では建物を残す現状売却について述べましたが、老朽化が激しい場合は、更地化も検討すべきといえます。
ここでは、建物を解体して更地で売却するメリットや費用、トラブル回避策について解説します。

更地売却を選ぶべきケース

更地売却が向いているのは、建物の老朽化が進み、修繕して活用するより土地として提案したほうが魅力を伝えやすいケースです。
たとえば、旧耐震基準で建てられ大規模な耐震改修が必要な住宅や、構造部分まで雨漏りやシロアリ被害が及ぶ建物が該当します。
また、新築一戸建ての需要が高い地域では、買主が解体の手間を負わず建築計画を立てられる更地が選ばれやすいでしょう。
一方、土地価格を考える際は実勢価格だけでなく、公示地価や路線価、固定資産税評価額なども参考になります。
そのため、建物の状態と地域の需要を不動産会社に確認し、現状売却と更地売却を比較して慎重に判断することが大切です。

解体費用の相場と資金計画

解体費用は建物の構造や規模、立地条件などによって大きく異なるため、実際の費用は解体業者の見積もりで確認することが大切です。
軽量鉄骨造は坪4万円から6万円、RC造では坪6万円から8万円程度となることがあり、構造が強固になるほど工事費も高くなる傾向があります。
ただし、重機が入りにくい敷地やアスベストを含む建材がある場合は、手作業や特殊処分による追加費用が必要でしょう。
さらに、水道やガス設備の撤去費なども発生するため、見積もりでは工事範囲と追加料金の条件まで確認することが重要です。
なお、自治体によっては解体費を補助する制度があるため、工事着手前に対象条件や申請期限を確認しておくと負担軽減につながります。

更地化に伴うトラブル対策

更地化を進める際は、境界確認や近隣対応、登記手続きまで含めて事前に十分に余裕を持った段取りを早めに整えることが大切です。
隣地との境界が明確でない場合は、土地家屋調査士へ境界確定測量を依頼し、隣地所有者との確認を進める必要があります。
また、解体前には近隣へ工事内容を知らせ、施工業者と防音シートや散水などの騒音・粉塵対策を打ち合わせておきましょう。
なお、延床面積80㎡以上の建物を解体する場合は、建設リサイクル法に基づく事前届出が必要になります。
そして、解体後は建物が滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請し、登記上の建物情報を整理してから売却手続きを進めると安心です。

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空き家売却にかかる費用と税金のコスト削減策

ここまで2つの売却方法を解説しましたが、取引に伴う税金や手数料などの費用もおさえておきましょう。
最後に、空き家売却時に発生する諸費用や税金の詳細と、コスト削減策について解説していきます。

発生する諸費用と税金一覧

空き家の売却では、主に相続登記の登録免許税や司法書士報酬、仲介手数料、印紙税など、複数の費用がそれぞれ段階的に発生します。
相続登記の登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4%で、仲介手数料には売買価格に応じた法定上限があります。
また、売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかるため、契約前に必要額を確認しておくとよいでしょう。
さらに、売却益には譲渡所得税がかかり、取得費が不明なときは売却代金の5%を概算取得費として計算できます。
なお、相続では原則として被相続人の所有期間を引き継ぎ、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率20.315%、5年以下なら39.63%が適用される仕組みです。

特例を活用した税負担軽減

条件を満たすと、譲渡所得から最大3000万円を控除できる空き家特例を利用できる可能性がありますが、2024年以降の譲渡で対象の家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は最大2000万円となります。
対象は原則1981年5月31日以前に建てられた区分所有ではない家屋で、相続直前に被相続人が1人で住んでいた場合のほか、一定の要件を満たして老人ホーム等に入所していた場合も含まれます。
また、相続後から売却まで居住や賃貸、事業に使われておらず、売却代金が1億円以下であることなどが条件です。
さらに、2024年以降は、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や解体をおこなう場合も、要件を満たせば対象となる仕組みです。
適用には市区町村の確認書と確定申告が必要で、相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの期限にも注意しましょう。

有効なコスト削減の具体策

売却に伴う負担を抑えるには、解体や測量を依頼する前に、自治体の補助制度と必要な工事内容を確認することが大切です。
たとえば、老朽化した空き家の解体費を補助する制度が利用できれば、条件に応じて自己負担を軽減できる可能性があります。
また、解体や残置物処分、測量の費用は業者ごとに異なるため、複数社の見積もりを同じ条件で比較すると判断しやすいでしょう。
その際は、地中埋設物が見つかった場合の追加費用や廃棄物の処理範囲まで確認しておくと、予算を立てやすくなります。
さらに、手元資金を抑えたい場合は、解体や測量をせず現状のまま不動産会社へ売却する買取方法も選択肢の一つです。

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まとめ

空き家を現状のまま売却すれば解体などの初期費用を抑えられますが、契約後のトラブルを防ぐために事前の状態確認と正確な告知が重要となります。
老朽化が進んだ建物は更地にした方が売却に有利ですが、高額な解体費用がかかるため、自治体の補助金活用や事前の境界確認などを計画的に進めることが大切です。
売却時には各種税金や手数料が発生するため、最大3000万円を控除できる特例を利用し、複数業者から見積もりをとることで無駄なコストを削減できるでしょう。