空き家の劣化原因について！放置するデメリットも解説

遠方に住んでいるなどの理由でこまめに手入れができず、所有している空き家の急速な劣化にお悩みではありませんか。
人が住まなくなった建物は、そのまま放置していると資産価値が大幅に下落するだけでなく、行政から特定空家に指定されてしまう恐れがあります。
本記事では、空き家が劣化するメカニズムと放置によって生じる経済的な損失、そして大切な建物を守るための具体的な管理・メンテナンス方法について解説します。
将来的な売却や賃貸としての活用を見据えて、不動産の価値を維持するための正しい対策を知るためにも、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の劣化を早める3つの主な原因とは

空き家の劣化対策を考えるうえで、まずは知るべき原因には、主に換気不足や配管の放置などがあります。
まずは、空き家が劣化してしまう具体的な原因について、解説していきます。

換気不足とカビ発生

空き家では窓を閉め切る時間が長く、室内に湿気を含んだ空気がたまりやすくなります。
人が暮らす住宅なら、換気扇や扉の開閉で自然に空気が動きますが、無人になるとその機会が減るためです。
また、床下の水分や昼夜の温度差による結露が重なると、壁紙や畳だけでなく壁の内側まで湿りやすいでしょう。
さらに、カビや木材を腐らせる菌が増えれば、においやシロアリ被害にもつながります。
そのため、見た目に変化がなくても定期的に換気し、押し入れや床下まで空気を通すことが重要です。
とくに、梅雨や冬場は湿気が残りやすいため、収納内部も含め、季節に応じた細かな確認が欠かせません。

雨漏りが与える悪影響

空き家の屋根や外壁は紫外線や雨風を受け続けるため、少しずつひび割れや隙間が生じます。
居住中であれば、天井の染みや雨どいの詰まりに気づけますが、無人の建物では発見が遅れがちです。
また、入り込んだ雨水が断熱材や柱へ広がると、木部の腐食や金属部分の錆を招くでしょう。
さらに、湿った状態が長引けばカビやシロアリも発生しやすくなり、補修範囲が広がります。
そのため、台風や大雨の後は外周と室内を確認し、小さな染みや外壁の浮きを早めに調べることが大切です。
雨どいの外れや詰まりも、雨水を一部へ集中させるため、軒下や屋根まわりと合わせて丁寧に点検しましょう。

放置された配管の劣化

給排水管は定期的に水が流れることで、内部の衛生状態や排水口の機能が保たれます。
しかし、空き家で長期間使わないと給水管に錆や汚れがたまり、再開時に赤水や詰まりが起こる場合があります。
また、寒冷地では管内に残った水が凍結して膨張し、配管や継手を傷めるおそれもあるでしょう。
さらに、排水口の封水が蒸発すると、下水のにおいや害虫が室内へ入りやすくなります。
そのため、訪問時には各蛇口とトイレを動かし、漏水や異臭がないかも合わせて確認することが大切です。
通水時に異音や水圧の低下、蛇口の変色があれば、無理に使わず専門家へ早めに相談すると安心です。

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空き家の劣化を放置する3つのデメリット

前章では空き家が劣化する原因について述べましたが、実際に劣化が進むとどうなるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、劣化した空き家を放置することで生じる、いくつかのデメリットについて解説します。

資産価値低下と費用増

劣化した空き家は建物部分が評価されにくくなり、売却時に土地中心の査定となりがちです。
屋根や外壁、構造部分の傷みが大きければ、買主が修繕費や解体費を見込んだ条件を提示するでしょう。
また、古い建材にアスベストが含まれていると、調査や専門的な撤去費用が必要になることもあります。
さらに、外壁材や屋根材が落下すれば、近隣への損害やトラブルにもつながりかねません。
そのため、固定資産税や管理費を払い続けるだけでなく、将来の売却や活用に備えて早めに状態を把握することが大切です。
早期の補修なら、負担を抑えられるケースも多く、結果的に資産価値を守りやすくなります。

賃貸活用での収益悪化

空き家を賃貸物件として活用するには、入居者が快適に暮らせる状態へ整える必要があります。
しかし、放置期間が長いと配管や柱、断熱材まで傷み、部分補修では済まない大規模工事が必要になるでしょう。
また、カビのにおいや雨染みが残っている住宅は印象が悪く、入居者が決まりにくくなる傾向があります。
さらに、契約後に雨漏りや設備不良が見つかれば、貸主として修繕や対応を求められます。
そのため、賃料だけで収益性を判断せず、改修費や空室期間、維持管理費を含めた収支を早めに試算することが重要です。
早めに点検して必要な工事を絞れば、初期費用を抑えながら募集準備を進めやすくなります。

特定空家への指定リスク

倒壊のおそれや、衛生上の問題がある空き家は、自治体から特定空家に指定される場合があります。
指定後は助言や指導がおこなわれ、改善されなければ勧告や命令へ進む場合もあるでしょう。
また、勧告を受けると住宅用地の固定資産税に関する特例から外れ、税負担が増えることがあります。
さらに、命令にも従わず危険な状態が続けば、行政代執行で解体され、その費用が所有者負担となる場合もあります。
そのため、周囲へ影響が出る前に点検や修繕を進め、行政から連絡があれば内容を確認して速やかに対応することが大切です。
定期管理の記録を残しておけば、必要な対応をおこなっていることも説明しやすくなります。

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空き家の劣化を防ぐための適切な管理方法

ここまで、空き家の劣化原因とデメリットを解説しましたが、それを防ぐための予防策もおさえておきましょう。
最後に、空き家の状態を良好に維持するための、具体的な管理方法について解説していきます。

定期的な換気の実践

空き家は月に1〜2回を目安に訪問し、1〜2時間ほど窓を開けて空気を入れ替えましょう。
1か所だけでなく対角線上の窓や室内扉、押し入れを開けると、湿気がこもりやすい場所まで風を通せます。
また、和室では可能な範囲で畳を浮かせ、裏側の湿気やカビを確認すると安心です。
遠方で訪問が難しい場合は、タイマー式や太陽光で動く換気設備、管理代行サービスの活用も検討できます。
さらに、換気日と室内の状態を写真や記録に残せば、季節ごとの変化を把握し、異常を早期に見つけやすくなるでしょう。
雨天直後は換気を避け、晴れて空気が乾いた日に実施すると、より効果的です。

配管トラブルの予防策

配管の状態を保つには、訪問時にキッチンや浴室、洗面所の蛇口から1〜3分ほど水を流します。
トイレも数回流すことで排水口の封水を入れ替え、悪臭や害虫の侵入を防ぎやすくなるでしょう。
また、通水後は収納内や床を確認し、継ぎ目から水がにじんでいないかを確かめることが大切です。
寒冷地では冬前に水抜きをおこない、凍結による配管破損を予防する必要があります。
さらに、定期的な訪問が難しい場合は封水の蒸発防止剤や排水口の密閉を活用し、管理会社や専門業者へ点検を依頼すると安心です。
水道を停止している場合は、再開手続きや点検方法を事前に確認しておきましょう。

害虫や小動物への対策

害虫や小動物を寄せ付けないためには、庭の草刈りや樹木の剪定を続け、身を隠せる場所を減らさなければなりません。
屋外のごみや落ち葉も片づけ、床下換気口の金網や軒下、基礎の隙間に破損がないか確認しましょう。
また、糞やかじり跡を見つけた場合は、手袋とマスクを着用し、消毒液で湿らせてから除去することが大切です。
さらに、被害が広がっている場合や動物の種類が分からない場合は、無理に捕獲せず専門業者や自治体へ相談しましょう。
侵入口を塞ぐ際は換気を妨げないよう、建物に合った専用資材を使うと安心です。

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まとめ

換気不足によるカビや雨漏り、長期間放置された配管などは、建物の見えない部分までダメージを与え、空き家の劣化を早める主な原因となります。
建物の劣化をそのまま放置すると、売却や賃貸活用の妨げになるだけでなく、修繕費用の増加や特定空家への指定などさまざまなリスクを伴います。
大切な資産を守るためには、月に1〜2回ほどの定期的な換気や通水をおこない、害虫対策など物件の状況に応じた適切な管理を継続することが大切です。