空き家の種類について！放置のリスクや対応策も解説

相続や住み替えなどで誰も住まなくなった空き家を所有しており、今後の管理や処分方法についてお困りではありませんか。
誰も住まない建物をそのまま放置していると、建物の老朽化による倒壊や防犯上のリスクが高まるだけでなく、法律に基づく重いペナルティを科される恐れもあるため、危険です。
本記事では、所有する空き家がどの種類に該当するのかという基本的な知識から、国が進める最新の対策動向、そして放置するリスクを防ぐための解決策について解説します。
現在空き家を所有していて今後の扱いに不安を感じている方や、適切な対応方法を知りたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の4つの分類とは

空き家の現状を把握するためには、国が定める空き家の4つの分類をおさえておきましょう。
まずは、空き家の定義と、4つの分類やそれぞれの特徴について解説します。

空き家の定義と4分類

空き家とは、長期間にわたり居住や使用がおこなわれていない建物と、その敷地を含めた不動産を指します。
一般的には、概ね1年間人の出入りがなく、電気やガスなどの利用も確認できない状態が判断の目安となるでしょう。
国の住宅・土地統計調査では、空き家を賃貸用、売却用、二次的住宅、その他の住宅という4種類に分類しています。
また、市場で入居者や買主を探している住宅も、調査上は空き家に含まれる点が特徴です。
まずは所有する家がどの分類に当てはまるかを確認すると、今後の維持に必要な作業や管理、活用、処分の方向性を整理しやすくなります。

各分類の具体例と実態

賃貸用の空き家には、入居者を募集しているアパートの空室や一戸建て賃貸物件などが該当します。
売却用は、住み替え後に販売している家や、買主を募っている建売住宅が代表例といえるでしょう。
また、二次的住宅は別荘や週末住宅など、普段の生活拠点とは別の目的で利用する住まいです。
一方で、その他の住宅には、相続後に使い道が決まっていない実家や、長期間利用されていない家などが含まれます。
賃貸用や売却用は次の利用者につなぐ途中で、定期的な確認により状態を保ちやすいです。
一方で、その他の住宅は所有者の思いや家族事情から方針が曖昧になりやすいため、現状を確認して早めに話し合うことが大切です。

各分類の特徴と管理法

賃貸用の空き家は家賃収入を得られる可能性がありますが、募集期間中も清掃や設備点検を続ける必要があります。
売却用は所有の負担を手放せる一方で、内見時の印象を保つため、室内や庭を定期的に整えておくと良いでしょう。
また、二次的住宅は月1回程度を目安に訪れ、換気や通水をおこなうと湿気や配管の不具合を防ぎやすくなります。
その他の住宅では、居住、賃貸、売却、解体などから将来の方向性を決め、必要な手入れを計画的に選ぶことが大切です。
さらに、どの分類でも郵便物の回収や草木の手入れを欠かさないようにしましょう。
遠方などで日常的な管理が難しい場合は、自治体や管理業者へ相談すると安心につながります。

国が進める最新の空き家対策と法律の動向

前章では、空き家の種類と特徴について述べましたが、国や自治体がどのような対策を進めているかも気になりますよね。
ここでは、国や自治体が進める空き家対策の最新動向について解説します。

特措法と最新の改正点

空家等対策の推進に関する特別措置法は、管理されない空き家がもたらす防災や衛生上の問題へ対応する法律です。
2023年の改正では、空き家の活用拡大、適切な管理の確保、特定空家等の除却促進が柱となりました。
また、自治体が空家等活用促進区域を定め、建て替えや用途変更を進めやすくする仕組みも設けられています。
さらに、所有者の相談や情報提供を担う空家等管理活用支援法人の制度や、放置すれば特定空家等になるおそれがある管理不全空家等の区分も整えられました。
自治体の勧告を受けると住宅用地特例から外れ、固定資産税が増える場合があります。
そのため、通知を放置せず管理や活用の計画を立てることが大切でしょう。

相続登記義務化の影響

相続登記とは、相続した土地や建物の名義を、亡くなった方から取得した方へ変更する手続きです。
2024年4月1日からは、不動産を相続したことを知った日から、原則3年以内に申請することが義務となりました。
また、遺産分割協議で取得者が決まった場合も、成立日から3年以内に登記を進める必要があります。
正当な理由なく手続きを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるため十分に注意しましょう。
なお、義務化前の相続で名義変更していない空き家も対象となるため、登記簿や戸籍を早めに確認します。
協議が長引く場合は、相続人申告登記の利用を検討すると期限へ対応しやすくなります。

自治体の補助金と支援

自治体によっては、老朽化した空き家の解体や改修、家財の片づけなどに利用できる補助制度を設けています。
除却は建物を取り壊すこと、改修は安全性や使いやすさを高める工事を指すと理解しておくと良いでしょう。
一般的な手続きは、窓口への事前相談から始まり、交付申請、交付決定、契約や着工、実績報告の順に進みます。
ただし、交付決定前に工事を契約したり着手したりすると、補助の対象外になる場合があるため注意が必要です。
また、対象となる建物や費用、補助率、上限額、募集期間は地域ごとに異なるので、所在地の自治体へ早めに相談しましょう。

空き家を放置するリスクと早期の対応策

ここまで、空き家の種類や国の対策を解説しましたが、空き家を放置した場合の問題点もおさえておきましょう。
最後に、空き家を放置する問題点と、早期に取れる対応策について解説します。

特定空家の指定と罰則

特定空家等とは、倒壊や衛生上の問題などにより、周囲の生活環境へ大きな影響を与えるおそれがある空き家です。
たとえば、屋根や外壁が崩れそうな建物、害虫や悪臭が発生している住宅、庭木が道路へ越境している状態などが確認の対象となるでしょう。
自治体は、現地調査をおこない、まず助言や指導によって所有者へ改善を求めます。
それでも対応しない場合は勧告へ進み、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍になる可能性に注意が必要です。
さらに、命令違反には50万円以下の過料、最終的には行政代執行による工事費の請求もあり得るため、連絡を受けた段階で修繕や除却などの対策を進めてください。

倒壊などの放置リスク

人が住まない家は換気や通水の機会が減り、小さな雨漏りや設備の異常を発見する時期が遅れやすくなります。
そのまま劣化が進むと、台風や地震の際に屋根材や外壁が落下し、通行人や隣家へ被害を与えるおそれがあるでしょう。
また、伸びた庭木や雑草が道路や隣地へはみ出し、景観や通行をめぐる深刻な近隣トラブルにつながる場合もあります。
さらに、湿気によるカビやシロアリ、不審者の侵入、不法投棄など、防犯と衛生の両面でも注意が必要です。
そのため、定期的かつ継続的な換気や通水にくわえ、草刈り、郵便物の回収、屋根や外壁の目視確認を続け、異変を早めに見つけて修繕へつなげることが大切です。

早期対応と対策の手順

空き家への早期対応は、売却、管理の委託、利活用という3つの方向から考えると整理しやすくなります。
将来住む予定がなければ、不動産会社へ相談し、中古住宅や古家付き土地として売却できる状態か確認すると良いでしょう。
一方で、すぐに手放さない場合は、空き家管理業者へ巡回、換気、通水、清掃などを任せる方法があります。
また、立地や建物の状態が合えば、賃貸住宅や地域の交流拠点として新しい役割を持たせることも可能です。
相続した空き家の売却では税制特例を利用できる場合もあるため、まず自治体や専門家へ相談しましょう。
補助制度や税務上の条件、必要な手続きを確認しながら無理のない計画を進めましょう。

まとめ

国が定める空き家は、利用目的や管理状態により4つに分類されるため、自宅の位置づけを把握し適切に管理することが大切です。
法改正や、原則3年以内の相続登記が義務化されたため、自治体の補助金制度を確認しながら早めに対応する必要があります。
空き家を放置すると倒壊や、固定資産税が最大6倍になるリスクがあるため、専門家や自治体へ相談し早期に対策を進めましょう。