不動産の固定資産評価証明書について！取得方法も解説

思い入れのある大切な不動産の売却に向けて準備を進める中で、専門的な必要書類が分からずにお困りではありませんか。
取引を安全かつスムーズに進めるためには事前の書類準備が不可欠ですが、とくに税額算出の根拠となる「固定資産評価証明書」は、内容の読み解きや取得手続きに戸惑う方が多いのが実情です。
本記事では、固定資産評価証明書に記載されている項目の基本的な見方をはじめ、売却や相続などの具体的な活用場面、役所からのスムーズな取得方法について解説します。
これから不動産の売却手続きを控えており、提出書類の準備に不安を感じている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

固定資産評価証明書とは？

不動産売却の際に最初におさえるべき固定資産評価証明書には、主に評価額や物件情報などの記載項目があります。
まずは、固定資産評価証明書の基本的な概要と記載内容について解説していきます。

評価額の意味と位置づけ

固定資産評価証明書は、自治体の固定資産課税台帳の内容を証明し、土地・建物の評価額を確認できる公的な書類です。
この評価額は国の基準に沿って自治体が決める税額計算用の金額であり、実際の売却価格と一致するものではありません。
たとえば土地の評価額は、公示価格の約70%を目安に評価されますが、立地や市場の需要によって成約価格は変動します。
一方、建物は同じものを建て直す場合の費用を基に、築年数による価値の減少などを反映する再建築価格方式が基本です。
そのため証明書は価値を整理する資料として活用しつつ、売り出し価格は取引事例や物件の状態も踏まえて判断しましょう。

証明書の主な記載項目

所在地は登記上の地番で示され、普段の住所と異なる場合があるため、登記事項証明書と照らし合わせることが大切です。
土地の「地目」は宅地や田畑などの用途を、「地積」は面積を示す項目で、登記内容と現況が異なることもあります。
また、家屋番号のほか、用途、構造、屋根の種類、階数、床面積などが記載され、対象の建物を見分ける手がかりです。
評価額は自治体が決定した固定資産の価値を示す一方、課税標準額は税率を掛ける際に使う金額で、両者は同じとは限りません。
したがって売却手続きに使う際は、物件情報の相違がないかと、提出先が必要とする金額の欄をそれぞれ確かめてください。

税額の根拠と評価替え

固定資産税評価額は、固定資産税のほか、不動産取得税や登記時の登録免許税を計算する際にも使われます。
ただし住宅用地の特例が適用される土地では、税率を掛ける課税標準額が評価額より低くなるため、数字の違いに注意が必要です。
評価額は原則3年ごとの「評価替え」で見直され、その年度を含む3年間、同じ評価額が使われる仕組みとなっています。
一方、その間に土地の用途が変わったり建物を増改築したりすると、評価額が修正される場合もあるでしょう。
また、証明書は毎年1月1日の状況を基準に作成され、新年度分は通常4月から発行されるので、必要年度を提出先に確かめましょう。

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固定資産評価証明書の主な用途と利用場面

前章では証明書の概要や見方について述べましたが、実際の用途についても解説します。
ここでは、売却や相続などのさまざまな利用場面について、わかりやすく確認していきましょう。

売買価格の査定と諸費用

固定資産評価証明書は、不動産会社が売却価格を検討する際に、土地や建物の価値を把握する参考資料になります。
周辺で取引事例が少ない物件では判断材料の一つとなりますが、評価額だけで売れる金額が決まるわけではありません。
また、売買に伴う所有権移転登記の登録免許税や、買主にかかる不動産取得税も、基本的に固定資産税評価額を基に計算します。
そのため諸費用を見積もる際に登記費用と合わせて確認すると、引渡しまでの資金計画が立てやすいでしょう。
さらに、固定資産税や都市計画税を売主と買主で日割り精算する取引もあるため、税額だけでなく精算の起算日も確かめてください。

相続申告と登記手続き

相続が起きたら、亡くなった方の土地や建物を洗い出し、証明書で財産の価値を整理すると良いでしょう。
建物の相続税評価では原則として固定資産税評価額を用い、土地は路線価方式または評価額に倍率を掛ける倍率方式で求めます。
ただし土地の相続税評価額が、そのまま証明書に書かれた評価額になるとは限らないため、評価方法の確認が欠かせません。
相続税の申告期限は、原則として死亡を知った日の翌日から10か月以内で、必要な書類を早めにそろえることが大切です。
また、相続登記の登録免許税を計算する際も評価額を使うので、年度をまたぐ場合は提出先へ必要な年度を確認しておきましょう。

担保評価や確定申告

金融機関から住宅ローンや事業資金を借りる際、担保にする不動産の価値を確認する資料として証明書を求められる場合があります。
ただし担保評価は金融機関が独自におこなうため、証明書の評価額だけで融資額が決まるわけではありません。
賃貸経営用の不動産を購入した場合、確定申告で建物の減価償却費を計算する際にも役立つことがあります。
土地は減価償却できないため、売買契約書に合計額しか記載されていないときは、購入額を合理的に分ける必要があるのです。
たとえば固定資産税評価額の比率で按分する方法もありますが、提出先や税理士に適切な計算方法と必要年度を確かめてください。

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固定資産評価証明書の取得方法と各種手数料

ここまで証明書の主な用途を解説しましたが、実際の取得手続きについてもおさえておきましょう。
最後に、具体的な取得方法や必要な手数料について、詳しく解説していきます。

取得先の窓口と必要書類

証明書は、不動産がある市区町村の税務課など、固定資産税の担当窓口で請求するのが基本となります。
ただし東京都23区内の物件は都税事務所が担当するため、申請先を自宅の住所ではなく不動産の所在地から調べてください。
所有者本人が請求するときは、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類を持参すると手続きが進めやすいでしょう。
また、代理人が申請する場合は代理人の本人確認書類と委任状、相続人なら亡くなった事実や相続関係を示す書類が必要です。
自治体で必要書類や委任状の押印の扱いが異なるため、出向く前に担当窓口へ確認しておくと、再訪問を防ぎやすいでしょう。

請求の流れと郵送の可否

請求するときは、提出先に必要な証明書の年度を確かめ、所有者の氏名や住所、対象物件の所在地を申請書に記入します。
窓口では本人確認書類を提出し、内容の確認と手数料の支払いを済ませると、証明書を受け取れる仕組みです。
一方、郵送請求では申請書と本人確認書類の写しにくわえ、手数料分の定額小為替、切手を貼った返信用封筒などを同封します。
定額小為替は郵便局で購入できますが、金額や同封物の指定が異なる場合もあるため、事前に自治体の案内を確認しておくと安心です。
オンライン申請や電子決済に対応する自治体もあるので、窓口に行く時間がない方は利用できる方法を調べてみましょう。

発行手数料と所要日数

発行手数料は1通300円～400円程度が目安ですが、自治体や記載する物件数によって異なります。
また、窓口での支払いは現金が基本となるものの、キャッシュレス決済が利用できる自治体もあるため、事前の確認が安心です。
窓口請求では書類に不備がなければ当日に受け取れる一方、郵送では往復の配達を含め1週間～2週間ほどかかります。
オンラインで申請できても紙の証明書が郵送される場合があり、手元に届くまで数日～1週間程度を見込むと良いでしょう。
そのため申請時には納税通知書などで地番や家屋番号を確認し、日中の連絡先も記入して、提出期限から逆算して準備しておくと安心です。

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まとめ

固定資産評価証明書は、土地や建物の評価額などの物件情報が記載された公的な書類であり、税金計算の基準として原則3年ごとに内容が見直されます。
この証明書は、不動産を売却する際の価格査定や登記費用の計算をはじめ、相続発生時の財産評価や住宅ローン借り入れ時の担保評価など、幅広い手続きで活用されます。
証明書を取得する際は不動産が所在する自治体へ窓口や郵送で請求でき、1通あたり300円から400円程度の手数料や本人確認書類などが必要になるでしょう。