レインズで不動産売却？登録の義務や期限についても解説

これから大切なご自宅を売却しようと準備を進めるなかで、どのようにすれば少しでも早く、そして希望通りの価格で売却できるのかとお悩みではありませんか。
不動産売却は人生で何度も経験するものではないため、専門的な用語や売却活動の裏側にある仕組みが分からず、何から手をつければ良いのかと不安を感じてしまうのも無理はありません。
本記事では、そのような不安を解消し、売却活動をスムーズかつ有利に進めるために欠かせない「レインズ」の仕組みや具体的な活用法について解説します。
これから不動産会社へ査定を依頼しようと検討している方や、後悔のない不動産売却を実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却におけるレインズとは？

不動産売却を成功させるために知っておくべき知識には、主にレインズの仕組みがあります。
まずは、レインズの基本的な役割や売主が得られるメリットについて解説していきます。

レインズの基本と名称

レインズとは「不動産流通標準情報システム」の英語名の頭文字を取った名称で、国土交通大臣指定の機構が運営する情報網です。
会員会社がインターネット上で物件情報を共有し、売却や購入を円滑に進められる環境づくりに役立っています。
また、現在は全国4つの指定流通機構によって運営され、不動産流通を支える仕組みとして利用されています。
一般向けの物件検索サイトとは異なり、原則として会員の不動産会社だけが利用できる仕組みです。
そのため、売主や買主は担当の不動産会社を通して、登録された物件情報や取引に関する情報を活用することになります。

情報共有の仕組み

売却依頼を受けた不動産会社は、媒介契約の内容に応じて所在地や面積、売出価格などの物件情報をレインズへ登録します。
登録後はほかの会員会社も検索できるため、依頼先とは別の会社が抱える購入希望者に物件を紹介できる仕組みです。
たとえば、希望する地域や広さ、価格帯に合う物件を探している方がいれば、担当者が写真や間取り図などを案内できます。
そして、購入希望者が見学を希望した場合は、不動産会社同士が連携し、売主の予定を確認しながら内覧日時を調整していく仕組みです。
このように、窓口を1社に絞っていても、レインズを通じて広い情報網へ物件を届けられる点が特徴といえるでしょう。

売主が得られる利点

レインズへ登録すると、依頼した不動産会社だけでなく多くの会員会社へ物件情報が共有されるため、購入希望者と出会う機会が広がります。
希望地域や予算に合う住まいを探している方へ紹介されやすくなり、結果として早期成約を目指しやすくなるでしょう。
また、過去の成約情報を査定の参考にできるので、売出価格の根拠を確認しながら販売方針を考えやすくなります。
登録後は交付された登録証明書の情報を使い、売主向けの専用サイトで登録内容や取引状況を確認することも可能です。
さらに、買主も1社への相談から幅広い物件を比較できるため、売主と買主の双方が情報を得やすい仕組みとなっています。

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レインズを活用した不動産売却の流れ

前章ではレインズの基本的な仕組みについて述べましたが、実際にどのような手順で進むのかについて解説します。

査定と媒介契約の締結

売却を始める際は、まず不動産会社へ所在地や面積などを伝え、資料を基にした机上査定でおおよその価格を確認します。
その後、担当者が現地を訪れ、建物の状態や周辺環境を確認する訪問査定を受けると、物件の特徴を反映した価格を把握しやすくなるでしょう。
査定では、レインズに蓄積された近隣の成約事例や売出事例も参照し、立地や築年数などの違いを踏まえて価格が検討されます。
また、提示額だけを見るのではなく、参考事例や販売方法の説明も確認し、希望する売却時期を担当者へ伝えることが大切です。
依頼先と販売方針が決まったら媒介契約を結び、売却活動の内容を共有しながら準備を進めます。

物件情報の登録と期限

専属専任媒介契約または専任媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件情報を整理し、定められた期限までにレインズへ登録します。
登録期限は契約締結日の翌日から数えて、専属専任媒介が5日以内、専任媒介が7日以内で、不動産会社の休業日は含まれません。
そのため、契約時に登録予定日を確認しておけば、販売開始までの流れを把握しやすくなるでしょう。
所在地や売出価格に加え、写真や間取り図なども担当者と確認し、購入希望者へ魅力が伝わる資料を整えることが重要です。
登録後には登録証明書が交付され、記載された番号などを使うことで、売主向けサイトから価格や面積などの登録内容も確認できます。

登録から成約への手順

レインズへの登録が完了すると、他社が抱える購入希望者への紹介が始まり、不動産情報サイトなどで広告を展開することもあります。
問い合わせが入ったら担当者が内覧日を調整するため、売主は室内を整理整頓し、見学しやすい状態を整えておくと良いでしょう。
また、定期的な活動報告で問い合わせ件数や内覧時の反応を確認し、写真や紹介文の見直しを担当者と相談します。
専用サイトでは取引状況が実際の進み具合と合っているかも確認でき、変更があれば説明を受けることが大切です。
そして、購入希望者と条件がまとまれば売買契約へ進み、成約情報の登録後に残代金の受領と物件の引渡しをおこないます。

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レインズ登録義務がある媒介契約の種類と内容

ここまでレインズを利用した売却手順を解説しましたが、媒介契約ごとのルールの違いもおさえておきましょう。
最後に、レインズへの登録が義務付けられる媒介契約の種類と内容について解説していきます。

媒介契約の3つの特徴

媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3つの種類があり、依頼できる不動産会社の数や自己発見取引の扱いが異なる点が特徴です。
専属専任媒介は1社だけに依頼し、ご自身で買主を見つけた場合でも、その不動産会社を通して取引する必要があります。
一方、専任媒介も依頼先は1社ですが、ご自身で見つけた買主とは不動産会社を介さず直接契約することが可能です。
一般媒介は複数社へ同時に依頼でき、ご自身で見つけた買主との直接契約も認められています。
そのため、窓口を1社に絞りたいのか、複数社へ依頼したいのかを整理し、ご自身で買主を探す可能性も踏まえて契約方法を検討すると良いでしょう。

登録義務の有無と期限

専属専任媒介と専任媒介ではレインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介には法的な登録義務がありません。
登録を希望する場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ対応の可否を確認しておくと安心でしょう。
また、登録期限は契約締結日の翌日から専属専任媒介が5日以内、専任媒介が7日以内で、休業日やレインズ休止日は日数に含まれません。
登録情報には所在地、面積、間取り、売出価格のほか、用途地域や道路との接し方、設備状況などの内容も含まれます。
マンションでは管理費や修繕積立金なども重要な情報となるため、登録証明書を受け取ったら担当者と一緒に内容を再確認することが大切です。

定期的な活動報告義務

活動報告は、不動産会社が売却活動の進み具合を売主へ伝えるもので、媒介契約の種類ごとに報告頻度が異なる仕組みです。
専属専任媒介では1週間に1回以上、専任媒介では2週間に1回以上の報告が義務付けられています。
一方、一般媒介には法的な定期報告義務がないため、必要であれば契約時に報告の頻度や連絡方法を相談しておくと良いでしょう。
また、報告では閲覧数や問い合わせ件数だけでなく、資料請求や内覧件数、見学者の反応まで確認すると検討状況を把握しやすくなります。
近隣の類似物件の売出状況や成約状況も確認し、実際の反応を踏まえ、担当者と今後の販売方針を相談していくことが大切です。

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まとめ

レインズは全国の会員不動産会社が物件情報を共有するシステムであり、買主の目に触れる機会が増えるため早期成約を目指せます。
売却の流れとしては、不動産会社による査定と媒介契約を経て物件情報を登録し、購入希望者の内覧や活動報告の確認をおこなってから成約へと進みます。
媒介契約には3種類あり、専属専任媒介は5日以内、専任媒介は7日以内といった登録義務や活動報告義務が異なるため、ご自身の状況に合わせて選ぶと良いでしょう。