空き家の活用について！住宅セーフティネット制度も解説

相続などで取得した空き家の活用方法について、具体的にどうすればよいかとお困りではありませんか。
そのまま放置すると老朽化が進み維持費ばかりがかさんでしまいますが、安定した家賃収入を得ながら社会貢献も叶えられる「住宅セーフティネット制度」を利用してその課題を解決してみませんか。
本記事では、住宅セーフティネット制度の基本的な仕組みをはじめ、空き家を登録するための具体的な手順や、オーナーが得られる手厚いメリット、事前に知っておくべき注意点までを解説します。
大切な空き家を賢く活用して地域の課題解決とご自身の収益化を両立させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家活用に役立つ住宅セーフティネット制度とは

空き家を活用するためには、主に制度の仕組みや、基礎知識からおさえる必要があります。
そこでまずは、住宅セーフティネット制度の目的や概要について、詳しく解説していきます。

制度の目的と創設背景

住宅セーフティネット制度は、民間の空き家や空室を住まいとして有効活用するため、2017年10月に始まった仕組みです。
背景には、少子高齢化や人口減少によって空き家が増える一方、住まいの確保に配慮を必要とする方がいるという課題があります。
そこで、公営住宅だけに頼らず、既存住宅を地域の資源として活用する考え方が重視されました。
所有者が一定の基準を満たす住宅を登録すると、要配慮者の入居を受け入れるセーフティネット住宅として情報公開されます。
また、新たに住宅を建てずに住まいの選択肢を増やせるため、空き家対策と住宅支援を同時に進めやすい制度といえるでしょう。

要配慮者との結びつけ

住宅確保要配慮者とは、収入や年齢、障害の有無、家族構成などを理由に、住まい探しで配慮を必要とする方を指します。
具体的には、低所得者や高齢者、障がい者、子育て世帯などが対象となり、自治体によっては外国人やひとり親世帯がくわわる場合もあります。
そこで重要な役割を担うのが、都道府県から指定を受けた居住支援法人などの公的な支援機関です。
物件紹介や生活相談にくわえ、法人によっては入居後の見守りや家賃債務保証なども提供しています。
また、こうした仕組みと連携すれば、所有者は支援体制を確保しながら賃貸運用を進めやすくなり、社会貢献と家賃収入の両立も期待できるでしょう。

価値向上と地域貢献

セーフティネット住宅として登録すると、情報提供システムなどを通じて、住まいを必要とする方へ物件を知ってもらう機会が大きく広がります。
そのため、駅からの距離や築年数だけでは伝わりにくい物件も、暮らしに合う住まいとして検討されやすくなるでしょう。
また、実際に人が住むことで換気や設備の使用がおこなわれ、長期間空室のままより建物の状態を良好に保ちやすくなります。
庭や外回りも継続的に管理しやすくなるため、景観や衛生環境の維持にも役立つ点が魅力です。
さらに、入居者が地域で買い物や交流をおこなえば、地域の活性化にもつながり、資産活用と社会貢献を同時に目指せます。

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空き家をセーフティネット住宅に登録する方法

前章では制度の概要について述べましたが、具体的な手続きが気になりますよね。
そこでここでは、空き家を登録するための基準や、詳細な申請手順について解説します。

システムでの登録手順

空き家を登録する際は、まず住宅所在地を管轄する自治体の窓口へ相談し、築年数や広さなどを伝えて登録基準や地域独自の扱いを詳しく確認します。
そのうえで情報提供システムに事業者として利用登録し、発行されたIDとパスワードでログインして物件情報を入力する流れです。
床面積や設備の状況は、手元の図面や資料と照らし合わせながら、誤りがないよう正確に記載しましょう。
また、間取図や耐震性を確認できる書類など、必要な資料を画像データにして指定箇所へ添付します。
最後に入力内容と添付書類を見直して申請し、必要に応じて自治体へ連絡した後、提出情報をもとに審査へ進む流れです。

満たすべき住宅の要件

セーフティネット住宅には、一般の入居者も受け入れる登録住宅と、要配慮者のみを対象とする専用住宅があります。
そのため、まずは将来の運用方針に合う登録方法を選ぶことがとても大切です。
床面積は原則1戸あたり25㎡以上ですが、既存住宅では18㎡以上が認められる特例もあり、共同生活型住宅には別基準があります。
また、台所や便所、洗面設備、収納設備、浴室などを備え、耐震性や消防法、建築基準法への適合も確認しなければなりません。
さらに、家賃は近隣の同種物件と均衡する水準に設定し、補助金を使う専用住宅では一定期間の専用管理が条件になる場合もあるため、事前確認が重要でしょう。

必要書類と申請のコツ

申請前には、床面積や設備配置が確認できる間取図を用意し、図面と入力内容に相違がないよう事前に確認しておきます。
1981年5月31日以前に着工した旧耐震基準の住宅では、耐震診断報告書など、安全性を示す資料が求められる場合があります。
そのため、耐震改修を予定している場合は、登録前に自治体へ相談しておくと手続きが進めやすいでしょう。
また、システムは無料でも、自治体によっては一戸建てで6000円程度、共同住宅で15000円程度の登録手数料がかかる例もあります。
必要書類や地域独自の要件、審査期間を事前に整理すれば、追加提出や修正の負担を減らして円滑に申請できます。

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空き家登録のメリットと知っておくべき注意点

ここまで登録基準や手順を解説しましたが、運用上の注意点も、しっかりとおさえておきましょう。
そこで最後に、制度を利用するメリットと注意点について、詳しく解説していきます。

補助金や家賃保証制度

一定の要件を満たす専用住宅では、耐震改修やバリアフリー改修などに対して、改修工事費の補助を受けられる場合があります。
国と自治体が同額を補助する例では工事費の3分の2以内が対象となり、上限は1戸100万円、耐震改修を伴う場合は200万円などです。
また、自治体によっては家賃を月額最大4万円支援したり、家賃債務保証料を最大6万円補助したりする制度もあります。
こうした支援は入居者の負担軽減にくわえ、所有者の安定した賃貸運用にも大きく役立つでしょう。
ただし、金額や対象条件、申請時期は地域で異なるため、利用時は登録前に自治体の実施状況を確認することが重要です。

所有者の責任と対策

登録後は、住宅を適切に維持管理しながら、自治体から求められる状況報告や各種手続きに対応する必要があります。
登録事項に変更が生じた場合は、変更日から30日以内の届出が必要となるため、書類や期限をきちんと整理しておくことが大切です。
また、入居者とのやり取りでは、生活習慣の違いなどから近隣との行き違いが生じる可能性も考えておきましょう。
そこで、保証会社や生活相談窓口を利用し、居住支援法人による定期的な見守りも取り入れると、入居後の不安を抑えやすくなります。
さらに、家主向け保険を検討する際は、原状回復費用や家賃減少分など、補償範囲を契約前に確認すると安心です。

適さないケースと出口

一般の賃貸市場でも十分な需要が見込める物件では、制度の支援と登録後の管理負担を比較して判断することが大切です。
また、補助額を上回る修繕が必要な住宅や、入居者の生活に適しにくい立地では、費用対効果を慎重に確認したほうが良いでしょう。
補助金を受けた専用住宅には一定期間の運用条件があり、期間中の転用や売却に承認や返還が必要となる場合もあります。
そのため、数年後の売却や親族の居住を想定するなら、補助金を利用せず登録だけをおこなう方法も選択肢です。
将来の売却時期や利用目的を整理し、一般賃貸や売却も含めて比較すれば、ご自身の希望に合う出口を選びやすくなるでしょう。

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まとめ

住宅セーフティネット制度は、高齢者などの住まい探しに配慮が必要な方と空き家を結びつけ、地域社会の活性化や建物の価値向上につなげる仕組みです。
空き家を登録する際は、床面積や耐震性などの基準を満たした上で必要な書類を準備し、自治体窓口への相談を経てシステムから申請手続きを進めます。
改修費の補助や家賃保証を利用できる利点がある一方で、所有者としての適切な管理責任や将来的な売却などの計画をあらかじめ検討しておくべきでしょう。