住みながら不動産を売却できる？成功の注意点についても解説

不動産の売却を検討しているものの、仮住まいへの引っ越しや余計な出費への不安から、今の家に住みながら無理なく売却を進められないかと悩んでいませんか。
仮住まいの費用や手間を省いて落ち着いて買い手を探せるメリットがある反面、購入希望者の内覧対応といった特有の負担も発生するため、正しい知識を持って進めることが重要です。
本記事では、住みながら不動産を売却するための3つの代表的な方法から、メリットとデメリット、成功へ導くための注意点や事前準備について解説します。
住み慣れた家での生活を大切に維持しながら、スムーズかつ理想的な不動産売却を実現させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住みながら不動産を売却する3つの代表的な方法

不動産を住みながら売却するためには主に3つの代表的な手段があり、まずは、それぞれの方法について詳しく解説していきます。

売り先行での買い替え

売り先行とは、現在の自宅を先に売り出し、売却価格や成約の見通しが立ってから新居の購入を進める方法です。
まず不動産会社へ査定を依頼して媒介契約を結び、生活を続けながら購入希望者の内覧に対応します。
売買契約後に新居探しを本格化すれば、売却代金から住宅ローン残債や諸費用を差し引いた実際の予算を、より具体的に把握しやすいでしょう。
ただし、新居の引渡しが間に合わなければ、仮住まいの家賃や初期費用にくわえ、引っ越し費用が2回必要になる可能性があります。
仲介手数料や登記費用、税金まで事前に整理し、日程がずれた場合にも対応できる余裕を資金計画へ組み込んでおくことが大切です。

リースバックの仕組み

リースバックは、自宅を専門事業者へ売却すると同時に賃貸借契約を結び、家賃を払いながら同じ家で暮らし続ける仕組みです。
引っ越さずにまとまった資金を得られるため、老後資金や事業資金を確保したい方にも適した選択肢でしょう。
また、売却後は所有者ではなくなるので、固定資産税や都市計画税など、所有に伴う税負担が原則として事業者へ移る点も特徴です。
一方で、売却価格は市場価格の60%から80%程度になりやすく、毎月の家賃も周辺相場より高くなる場合がある点には注意が必要でしょう。
長期居住を希望するなら、普通借家契約か定期借家契約かを確認し、再契約や買い戻しの条件まで比較して判断すると安心です。

リバースモーゲージ活用

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から資金を借り、住み続けながら将来の売却代金などで返済する融資制度で、不動産の売却方法ではなく、自宅を所有したまま資金を借りる方法のことを指します。
返済方法には、毎月は利息のみを支払う方式や、契約者が亡くなった際に元本と利息をまとめて精算する方式があります。
ただし、契約時の年齢を55歳または60歳以上とするなど、利用条件や資金使途は金融機関ごとに異なるでしょう。
対象は一戸建てが中心で、マンションは地域や築年数、資産価値によって利用できないケースも少なくありません。
さらに、長生きによる融資枠不足や金利上昇、不動産価値の下落を想定し、相続人に返済義務が残る契約かどうかも確認する必要があります。

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住みながら不動産を売却するメリットとデメリット

前章では売却の具体的な手法について述べましたが、ここでは、住みながら不動産を売却するメリットとデメリットについて解説します。

費用を抑えるメリット

住みながら売却する大きな利点は、仮住まいの初期費用や家賃を抑え、住み替え全体の支出を整理して無理のない資金計画を立てやすいことです。
自宅から新居へ直接移れれば、仮住まいを挟む場合と違い、引っ越し費用を2回支払わずに済むでしょう。
また、浮いた資金を新居の購入費や家具、家電の準備へ計画的に回せるため、新生活の予算にも余裕が生まれます。
売却代金で現在の住宅ローンを完済してから購入へ進めば、二重ローンを抱える負担も軽減できるでしょう。
さらに、空き家となった旧居の税金や管理費が新居の費用と重なる期間を減らせるため、焦らず希望条件に合う買主を探しやすくなる点も魅力です。

内覧対応のデメリット

居住中の売却では、購入希望者を室内へ案内するため、内覧日に合わせた日頃からの掃除や予定調整が欠かせません。
土曜日や日曜日に希望が集中しやすく、休日の外出予定を変更しなければならない場面もあるでしょう。
そこで、水回りを中心に清掃し、使わない荷物や大きな家具を預けて収納スペースを確保するなど、家族で準備方法を決めておくと安心です。
室内が散らかっていると狭く見えやすいうえ、料理やペットのにおいも印象を左右するため、換気や消臭にも配慮が必要です。
一方で、売主が周辺施設や学校、実際の住み心地を直接伝えられる機会でもあり、丁寧な対応は物件の魅力を補う材料になります。

売主に適した判断基準

住みながらの売却は、売却代金を新居の購入資金に充てたい方や、仮住まいと2回分の引っ越し費用を避けたい方に向いています。
売却期限に余裕があり、価格や引渡し条件にこだわりながら買主を探したい場合にも選びやすい方法でしょう。
一方で、仕事で内覧時間を確保しにくい方や、室内を常に整えることが難しい家庭では、負担が大きくなる可能性があります。
小さなお子さまや複数のペットがいる場合は、片づけ役と外出役を決め、不動産会社と日程を細かく共有しておくと安心です。
対応が難しければ、先に新居へ移って空き家にして売る方法や不動産会社の買取も比較し、資金状況と家族の生活に合う手段を選ぶことが重要です。

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住みながら売却を成功に導く注意点と事前準備

ここまで具体的な方法や利点と欠点を解説しましたが、最後に、住みながら売却を成功させるための注意点と事前準備について解説していきます。

内覧に向けた掃除と準備

内覧では、購入検討者が最初に受ける印象を良くするため、室内全体の清潔感と十分な明るさを整えておくことが重要です。
まず玄関の靴を収納し、床や扉を拭いて、入室した瞬間にすっきりと感じられる状態をつくりましょう。
キッチンや浴室などの水回りは、水垢やカビ、排水口のにおいまで確認し、必要に応じて清掃業者へ依頼する方法もあります。
また、不用品を減らして収納量を70%程度に抑え、家族写真や趣味の品を片づけると、見学者が新生活を想像しやすいでしょう。
当日は照明をすべてつけて自然光を取り入れ、数時間前から換気をおこない、見た目とにおいの両面から心地よい空間に整えてください。

スケジュール管理のコツ

住みながら売却する場合は、売却活動と新居探しを並行し、双方の契約や引渡し時期を細かく調整する必要があります。
理想は同じ時期に引渡しを完了することですが、審査や手続きの進行によって日程がずれる可能性もあるでしょう。
そのため、売却の成約前から新居の希望地域や予算、必要な間取りを整理し、候補が見つかった際にすぐ動ける準備を進めます。
また、引渡し日から逆算した予定表を作成して不動産会社と共有すると、契約や融資、引っ越しの期限を把握しやすいでしょう。
万が一に備え、短期契約できる賃貸物件や荷物の預け先を調べ、仮住まいの家賃と引っ越し費用も予算へ含めておくと安心です。

契約前に確認すべき事項

売買契約の前には、引渡し時期や設備の状態、売主と買主が合意した特約を細かく確認することが大切です。
たとえば引渡し猶予特約を設ければ、決済と所有権移転後も数日から2週間ほど住み続け、新居へ直接移れる可能性があります。
ただし、猶予期間中に物件を傷つけた場合は修復が必要になるため、引渡しまで丁寧に使用しなければなりません。
また、新居の契約では、現在の家が期限内に一定額以上で売れなければ契約を解除できる買い替え特約も確認しましょう。
設備表や物件状況報告書には不具合を正確に記載し、契約不適合責任をめぐる問題を防ぐため、家具の裏側や各設備の動作まで点検しおきましょう。

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まとめ

自宅に住みながら不動産を売却する代表的な方法には、売り先行での買い替えやリースバック、リバースモーゲージの3種類があります。
住み替えの初期費用や2回分の引っ越し費用を抑えられる利点がある反面、購入希望者の内覧に合わせて休日の予定調整や丁寧な清掃の手間がかかります。
売却を成功させるには、内覧に向けた丁寧な清掃と綿密なスケジュール管理をおこない、引渡し猶予特約などの契約内容を事前に確認すると良いでしょう。