住宅性能評価書とは？各メリットについても解説

念願の新築住宅の購入を検討するなかで、目に見えない建物の安全性や品質をどのように見極めればよいか分からずにお困りではありませんか。
専門知識がないまま間取りやデザインだけで決めてしまうと、購入後に重大な欠陥に気づいたり、将来的なメンテナンス費用が予想以上に膨らんだりするリスクがあります。
本記事では、建物の性能を国が定めた基準で客観的に証明する「住宅性能評価書」とは何かをはじめ、具体的な評価項目や評価書付き住宅を選ぶメリットについて解説します。
家族が安心して暮らせるマイホームを手に入れ、購入後のトラブルや資産価値の低下を防ぎたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅性能評価書とは？

住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類があります。
まずは、住宅性能評価書の基礎知識や仕組みについて解説していきます。

評価書の定義と目的

住宅性能評価書とは、品確法に基づく共通基準を用いて、住宅の性能を客観的に示す書面です。
評価をおこなうのは国土交通大臣に登録された第三者機関で、販売会社とは異なる立場から内容を詳しく確認します。
そのため、耐震性や省エネルギー性などが等級や数値で表され、専門知識がない方でも特徴を把握しやすいでしょう。
また、建築会社や工法が異なる住宅でも、同じ尺度で性能を公平に比べることが可能です。
間取りや見た目だけでは分からない品質を整理できるため、購入候補を絞る時の頼れる共通の判断資料となります。
いわば住宅の通信簿として、納得できる住まい選びを支える役割を担うものです。

2種類の評価と取得

住宅性能評価書には、着工前の図面を審査する設計住宅性能評価書と、工事中や完成時の状態を調べる建設住宅性能評価書があります。
設計評価では、設計図や仕様書、構造計算書が国の基準を満たしているかを細かく確認するものです。
一方、建設評価では専門の評価員が現場へ足を運び、図面どおりに施工されているかを検査します。
一般的な木造一戸建てでは、基礎配筋や構造躯体、内装下地、竣工時などに計4回以上の段階的な現場確認が必要です。
そのため、完成後には見えにくい柱や梁なども工事中に確かめられるでしょう。
両方を取得すれば、設計と施工の2つの面から住宅性能を確認できる仕組みです。

購入時の安心と比較

分譲住宅は仕様が決まった状態で販売されることが多く、購入者が基礎や壁の内部まで自分で確認するのは容易ではありません。
そこで建設住宅性能評価書があれば、第三者による複数回の検査を受けた住宅だと判断できます。
また、複数の候補を比較するときも、耐震性や省エネルギー性を共通の等級で見比べられるでしょう。
立地や間取りにくわえて見えない性能まで確認できるため、家族に合う選択肢を絞りやすい点も利点です。
さらに、評価書が売買契約に添付された場合、記載性能が契約内容とみなされる特例があります。
引渡し後の確認資料となるため、長く安心して暮らすうえで心強い支えとなるでしょう。

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住宅性能評価の重要な項目

前章では住宅性能評価書の概要について述べましたが、具体的に何を評価するのか気になりますよね。
ここでは、住宅性能評価の具体的な項目について解説します。

構造の安定と耐震性

構造の安定では、地震や台風、大雪などの力に対して、建物がどの程度の安全性を保てるかを評価します。
なかでも耐震等級は重要で、倒壊を防ぐ性能と、構造部分の損傷を抑える性能が主な確認対象です。
東京を想定した場合、倒壊等防止は震度6強から7程度、損傷防止は震度5強程度の地震に相当し、それぞれ目的に違いがあります。
また、耐震等級1は建築基準法の水準、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の地震力に耐える性能です。
さらに、耐風等級や耐積雪等級もあり、地域ごとの気候や自然条件に適しているかを確かめられます。
数字の高さだけでなく、敷地や周辺環境を踏まえて判断することが大切でしょう。

劣化軽減で長寿命化

劣化の軽減では、柱や梁など建物を支える部分について、時間の経過による傷みを長期的に抑える対策が評価されます。
劣化対策等級は1から3まであり、等級2は大規模改修まで50年から60年、等級3は75年から90年を目安とした水準です。
ただし、これらの年数は通常の自然条件と適切な維持管理を前提としています。
そのため、等級が高くても定期的な点検や必要な補修を続けることが欠かせません。
木造住宅では床下の防湿や換気、防腐・防蟻処理、鉄骨造では防錆処理などを一つずつ詳しく確認します。
構造に合った対策が施されているかを知ることで、住宅の長持ちしやすさを判断できるでしょう。

維持管理と更新配慮

維持管理・更新への配慮では、給排水管やガス管などを点検、清掃、交換しやすい設計かどうかを評価します。
配管は将来的に更新が必要になるため、作業のしやすさは修繕費やリフォーム費用を左右する重要な要素です。
維持管理対策等級は1から3で示され、等級2では配管を基礎へ直接埋め込まないなどの工夫が評価されます。
さらに等級3では、床下や天井裏に点検口や作業空間を設け、仕上げ材を大きく外さずに作業できる設計が必要です。
そのため、将来の設備交換時も構造部分への影響をより抑えやすいでしょう。
必要な範囲で効率よく工事できれば、良好な状態を保ちながら長く暮らしやすくなります。

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住宅性能評価書付き住宅を選ぶ3つのメリット

ここまで住宅性能評価の主なポイントを解説しましたが、実生活での利点もおさえておきましょう。
最後に、住宅性能評価書付き住宅を選ぶメリットについて解説していきます。

地震保険料の割引

住宅性能評価書で耐震性能を証明できる住宅は、耐震等級に応じた地震保険料の割引の対象です。
割引率は耐震等級1が10%、等級2が30%、等級3が50%で、免震建築物も50%の対象となります。
免震建築物とは、地面と建物間に装置を設け、揺れが伝わりにくいよう設計された住宅を指すものです。
なお、割引を受けるには契約時や更新時に、設計または建設住宅性能評価書の写しを提出する必要があります。
保険料は住宅の構造や所在地によって異なりますが、長く住むほど負担軽減につながるでしょう。
そのため、購入前に耐震等級だけでなく、手続きに使える評価書があるか確認することが大切です。

紛争処理体制の利用

建設住宅性能評価書が交付された住宅では、トラブルが生じた際に指定住宅紛争処理機関の利用が可能です。
この機関は各地の弁護士会に設けられ、住宅問題に詳しい弁護士と建築士が適切な解決を支援します。
雨漏りや基礎のひび割れだけでなく、工事の遅延や代金の支払いなど、住宅契約に関する多くの問題が対象となるのが特徴です。
また、手続きには話し合いを促すあっせん、解決案を示す調停、判断を委ねる仲裁が用意されています。
紛争処理を利用する場合は、管轄する住宅紛争審査会へ申請しますが、住まいるダイヤルへの事前相談は必須ではありません。
裁判以外の解決手段を選べることは、購入後の安心を支える主な利点でしょう。

将来的な資産価値

住宅性能評価書は品質を共通基準で示すため、売却するときにも買主へ性能をわかりやすく説明できます。
たとえば、築年数や広さが近い住宅でも、耐震性や劣化対策の等級が明確なら、品質の違いを比較しやすいでしょう。
また、維持管理しやすい住宅は、適切な点検や修繕を続けることで良好な状態を保ちやすくなります。
外観では分からない構造や設備の情報を示せるため、買主の不安を和らげる材料になるでしょう。
さらに、金融機関の担保評価や住宅ローン、税制優遇の確認資料として活用される場合があります。
評価書と点検・修繕履歴を一緒に保管することは、住宅の魅力を将来へ伝えるうえで有効です。

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まとめ

住宅性能評価書は、第三者機関が住宅の性能を客観的に評価する書面であり、設計と建設の2種類の審査によって建物の品質と安心を裏付けます。
評価項目には、地震などに耐える構造の安定性をはじめ、建物を長持ちさせる劣化の軽減や、将来的な配管の維持管理のしやすさなどが含まれます。
一定の耐震性能を有する住宅では地震保険料の割引を受けられ、建設住宅性能評価書が交付された住宅では専門の紛争処理体制を利用できるほか、将来の売却時に性能を示す資料として活用できるでしょう。