不動産買取の流れについて！必要な事前準備や確定申告も解説

不動産の売却を検討しているものの、実際の買取手続きがどのような流れで進んでいくのかイメージが湧かず、お困りではありませんか。
取引全体のプロセスや用意すべき必要書類が事前に把握できていないと、大切な資産の売却を後悔なくスムーズに進められるか不安になってしまいますよね。
本記事では、査定依頼などの事前準備ステップから、価格決定と売買契約に至るまでの手順、そして契約後の引渡し手続きや確定申告までの「不動産買取の流れ」について解説します。
これから所有する大切な不動産の売却を成功させ、安心できる取引を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

スムーズな不動産買取に向けた事前の準備

不動産買取を成功させるための第一歩には、主に必要書類の収集や相場の把握があります。
まずは、買取の前に済ませておくべき事前準備について、解説します。

必要書類の一覧と取得法

売却前に必要となる書類は、登記簿謄本や本人確認書類、権利証などが中心です。
登記簿謄本は、所有者や物件情報を確認する書類で、法務局の窓口やオンラインで取得できます。
また、本人確認書類の住所が現住所と異なる場合は、住民票などで移転の経緯を示しましょう。
権利証や登記識別情報は、所有を示す重要書類のため、早めに保管場所を確認しておくと安心です。
書類が見当たらないときも、司法書士による代替手続きがあるので、慌てず相談できる状態にしておきます。
さらに、印鑑登録証明書や固定資産税通知書、物件種別に応じた管理規約や測量図も準備しておきましょう。

買取相場を把握する方法

買取相場を知るには、公的価格や近隣の成約事例、売出中の物件情報を順番に確認します。
公示地価や基準地価は、土地価格の傾向をつかむ目安になり、路線価も参考材料の一つです。
また、成約事例では実際に取引された価格や築年数を見られるため、条件を比べやすくなります。
不動産情報サイトでは、面積や駅距離が近い物件の売出価格を確認しておきましょう。
ただし、売出価格は希望額であり、実際の成約価格とは差が出る場合があります。
さらに、買取価格は再販売に必要な費用も考慮されるため、仲介相場とは違う前提で確認することが大切です。

効率的な査定依頼のコツ

査定を円滑に進めるには、机上査定と訪問査定の違いを理解しておく必要があります。
机上査定は所在地や面積、築年数などのデータから、おおよその価格を出す方法です。
一方で、訪問査定では担当者が現地を見て、室内の状態や日当たり、設備の劣化具合まで確認します。
雨漏りの履歴や、設備の不具合がある場合は、先に伝えておくと査定理由が明確になりやすいでしょう。
大きな改装までは不要ですが、水回りや室内を整えておくと、日頃の管理状態を伝えられます。
また、住宅ローンが残っている方は、残債額がわかる資料を用意し、資金計画も確認しておきましょう。

契約締結前に知っておきたい価格決定と契約の流れ

前章では、買取に向けた事前準備について述べましたが、売却を進めるうえでの価格や契約内容も気になりますよね。
ここでは、契約締結前の条件確認から、売買契約までの流れについて解説します。

契約条件の確認ポイント

査定価格が提示されたら、すぐに契約へ進まず、まずは条件を一つずつ確認しましょう。
買取価格は、手取りに近い金額なのか、税金や諸費用の扱いも含めて見ることが大切です。
また、引渡し時期は住み替えや引っ越し予定に合わせ、無理のない日程を相談しておくと安心できます。
契約不適合責任は、引渡し後に見つかった不具合への対応を定める重要な項目です。
買取では、買主が不動産会社になるため、免責特約を設けるケースもあります。
さらに、境界確定や残置物の処分方法を契約書に反映しておけば、後日の行き違いを防ぎやすくなるでしょう。

価格決定の流れと手続き

買取価格は、訪問査定で室内や設備、周辺環境を確認したうえで最終的に決まります。
不動産会社は、取得後の改修費、販売費、登記費用などを見込み、再販売を前提に価格を考えます。
そのため、一般的な仲介相場と同じ金額ではなく、必要経費を差し引いた提示になる点を理解しましょう。
立地や日当たりなどの魅力は、訪問査定の際に担当者へ伝えると評価材料になります。
また、水回り交換や外壁塗装の履歴があれば、領収書や仕様書を用意しておくと安心です。
客観的な資料がそろうと説明を受ける際も納得しやすく、手続きを前向きに進められるでしょう。

売買契約書の確認と手順

条件がまとまったら、売買契約書の手付金や違約金、特約事項を重点的に確認します。
手付金は、契約時に買主から受け取るお金で、解約手付として扱われることがあります。
また、違約金は約束を守れなかった場合に発生するため、金額や条件を事前に把握しておきましょう。
特約事項には、契約不適合責任の免責や残置物、境界の扱いなどが記載されます。
契約当日は、売買契約書や重要事項説明書の内容を確認し、疑問点を解消してから署名と捺印をおこないます。
さらに、収入印紙の貼付や手付金の受領、領収書の発行まで流れを確認しておくと安心です。

契約締結後におこなう引渡しと確定申告の手順

ここまで、売買契約までの手続きを解説しましたが、売却を終えた後の流れも、おさえておきましょう。
最後に、契約締結後におこなう物件の引渡しや、確定申告について解説します。

引渡し前の事前準備

契約後は、残代金決済日に向けて、抵当権抹消や引っ越しの準備を進めます。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関へ一括返済を申し出て、必要書類を確認しましょう。
抵当権とは、借り入れの担保として登記された権利で、完済に合わせて抹消登記をおこないます。
金融機関の手続きには日数がかかるため、決済日が決まったら早めに依頼することが大切です。
また、空き家で引渡す場合は、荷物の搬出や公共料金の停止、火災保険の手続きも進めておきます。
固定資産税や管理費の日割り精算もあるので、必要書類と精算額を一覧にまとめておくと良いでしょう。

引渡し当日の流れ

引渡し当日は、買主が指定する金融機関などに集まり、司法書士を交えて手続きを進めます。
売主は本人確認書類や実印、印鑑証明書、登記識別情報などを忘れずに持参しましょう。
書類確認の後、残代金や固定資産税などの精算金が振り込まれるため、着金を確認します。
入金後は領収書を交付し、登記費用や司法書士報酬の支払いへ進む流れです。
その後、玄関や勝手口、倉庫の鍵、スペアキーまで含めて、すべて買主へ引渡します。
また、建築確認済証や設備の取扱説明書なども渡し、最後に引渡完了確認書へ署名捺印しましょう。

売却後の確定申告と節税

売却で利益が出た場合は、原則として翌年2月16日～3月15日までに確定申告をおこないます。
譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する仕組みです。
取得費には購入時の価格、譲渡費用には印紙代や測量費、解体費用などが含まれます。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため、取得日も確認しておきましょう。
マイホーム売却では、3,000万円の特別控除を利用できる場合があり、税負担を抑えられます。
特例で税額が0円でも申告は必要なので、契約書の写しなどを保管し、期限内の提出に備えることが大切です。

まとめ

不動産買取を円滑に進めるには、登記簿などの必要書類をそろえ、買取相場を把握したうえで査定を依頼することが大切です。
査定価格の提示後は、手取り金額や引渡し時期などの条件を確認し、売買契約書に特約事項が正しく反映されているかチェックします。
契約後は引渡し準備を進め、利益が出た場合は3,000万円の特別控除などを活用し、忘れずに確定申告をおこなうと安心でしょう。